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中国恒大超额完成期中考 股价翻番仍被低估

发布时间:2020-07-02 09:51    来源媒体:金融界

金融界网站讯  中国恒大(3333.HK)7月1日晚间发布的业绩公告显示,6月实现销售760.5亿,同比增长51.3%,1-6月销售额3488.4亿,同比增长23.8%,已完成年初提出目标的54%。与此同时,其股价相较于2020年3月24日触及的最低点9.76元,上涨了104%。

值得注意的是,以龙头房企的半年销售业绩为导火索,引爆了市场对房地产板块的预期。7月1日,A股地产指数领涨行业板块,推动沪指时隔4个月再次回到3000点;H股房地产指数6月涨幅也达到5%。

市场人士分析认为,以中国恒大等代表的龙头房企上半年业绩复苏超预期,同时由于房企销售重心更偏向下半年,预计下半年在疫情缓解、政策继续宽松以及需求释放等多重因素作用下,将有望释放更多的销售动能推动房企业绩进一步提升。

大象起舞 TOP10房企增幅最大

本次期中考对恒大来说是多项指标为历史最好成绩。6月单月实现销售760.5亿,同比增51.3%;销售面积855.3万平方米,同比增84%;销售回款756.9亿,同比增60%。

根据克尔瑞房产的研究数据,由于新冠病毒疫情的影响,今年1-6月,TOP百强房企的全口径销售金额累计值达51141亿元,同比降幅较前值收窄5.3个百分点,但整体仍尚未转正,为下降-2.7%。

目前销售已经累计转正的企业可以认为是走出疫情影响的企业。根据中指研究院、观点研究院以及克尔瑞研究院公布数据的相互印证,规模前十房企中的2020年上半年销售业绩, 仅有3家企业销售同比转正,其中中国恒大以将近24%的增幅在规模房企中保持了增幅最大。也正是由于这种“大象起舞”般的增长幅度,使其从2019年中期第三的位置“弯道超车”,成为第二名。

头部房企TOP10收入同比增幅

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制表:金融界上市公司研究院 数据来源:中指研究院

从历史数据来看,中国恒大的业绩爆发始于今年2月。由于疫情造成房地产企业停工、停售,2月许多房企几乎颗粒无收,而恒大自2月16日宣布“全面实施网上售房“以来实行多项优惠政策,当月就实现了销售业绩同比正增长118%,此后其销售业绩从2月起连续5个月均实现同比正增长。

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制图:金融界上市公司研究院 数据来源:公司公告

业绩增长动力源

超大体量的企业能够在疫情冲击之下实现24%的增速,这一成绩背后的原因是什么?市场分析人士表示,率先启动网络促销、以价换量政策的积极实施、前期土地储备和项目储备打下的丰富基础,是其中的直接原因。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为,恒大之所以能够实现“弯道超车”,与其在所有房企中率先进行网络销售、采取一系列让利组合拳刺激市场有很大关系,同时其采取的“全员营销”策略有效调动了兼职销售员的积极性,也有力地推动其业绩高增长。

从产品定位来看,恒大主打市场定位为“民生地产”,即刚需及改善性住宅。在产品打造上,恒大通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,打造环节精品提升产品品质,提升产品附加值。在产品运营方面,恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,实现超高性价比。在成本控制方面,得益于恒大土地储备的规模化优势,有利于控制土地成本低于龙头房企平均值。同时,恒大还通过降低营销和管理费用、降低负债,持续降成本。这一系列措施使恒大“有资本”打折让利,从而加快销售和回款,进一步推动业绩高增。

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销售和负债:两大目标实现有望

今年年初,恒大提出的全年销售目标是6500亿。如果按照这一目标来看,目前销售金额已经达到54%。由于房地产企业的销售重心一般都向下半年倾斜,而且恒大上半年与下半年的销售业绩比例一般都在4:6,所以按照目前的销售金额,要实现其内部提出的更高目标8000亿元,难度也不大。

除了销售目标,恒大在年初还明确了有息负债平均每年要下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。那么,从目前的销售、回款等数据来看,今年下降1500亿元的负债目标能否顺利实现?

恒大主席许家印在2019年业绩发布会上曾表态:“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来”,目的在于要摒弃过往的“规模取胜”之道,从而选择高质量、稳健型的发展之路。

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为实现这一目标,许家印曾算过一笔账,即按照今年实现销售8000亿、回款按7000亿计算,能够增加2500亿销售回款。同时,恒大预计今年减少3000万平土储,等于减少600亿支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。

而反过来看今年的回款情况,上半年已累计实现销售回款3120亿,同比大幅增长66.5%,为历史同期最高截至目前,恒大年内回款率已高达90%,属行业领先水平。

按照这一回款水平计算,若按8000亿销售计算,预计全年回款将达7200亿,已经超过许家印年初预设的7000亿元,因此有望实现这一目标。

机构看好高增长、低估值龙头房企前景

不论A股还是H股,近期房地产板块上涨比较明显,主要原因还是由于头部房企销售超预期给市场带来的惊喜,以及房企前期估值过低,形成了明显的价值洼地。以恒大为例,尽管截至目前股价相对年底低点涨幅超过100%,但其市净率只有1.61,在可比企业中排名第5,与其收入规模地位相比,显然存在一定低估。

展望后市,多家机构都对下半年龙头房企的表现充满期待。华安证券认为,在“以稳为主”的政策基调下,“因城施策”给予各地更充分的调整空间,房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远。在这样的背景下,那些低估值、稳增长的规模型龙头房企仍然将受到市场资金的认可。

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